Acerte na compra

Por Construção do começo ao fim

Saiba como proceder durante a aquisição do terreno e não ter dores de cabeça

Escolher o local para a concretização da casa desejada durante tantos anos exige bastante atenção e desconfiança. Muitas vezes, terrenos com vistas deslumbrantes e preços acessíveis seduzem aqueles que estão à procura do lote perfeito. “O comprador não deve ter pressa em fazer a aquisição. É preciso saber o que se espera da futura casa. Por exemplo, se o cliente deseja tranquilidade, deve investir em bairros e fugir de regiões centrais”, aconselha o arquiteto Alexis Vinícius Carvalho Macedo, de Salvador, BA.

Para minimizar e até mesmo anular a ocorrência de erros, o primeiro passo é esclarecer todas as dúvidas com um advogado e contratar um arquiteto para o acompanhamento da escolha. “Assim, o profissional evidenciará as potencialidades do terreno”, explica Macedo.

Não caia na tentação!

Com uma enxurrada de ofertas, o futuro proprietário deve investigar o histórico da empresa ou pessoa envolvida no negócio. “Após isso, aconselho a verificação da documentação e das restrições de órgãos fiscalizadores”, sugere a arquiteta paulistana Maria Inês de Toledo Cesar.

Outros elementos também devem ser questionados. “Insolação, ventilação, recuo frontal, lateral e gabarito merecem uma atenção especial”, destaca o arquiteto Gláucio Gonçalves, de São Paulo, SP. O profissional acrescenta que é interessante checar a distância do comércio mais próximo, ponto de ônibus, hospitais, escolas, ruas principais, rodovias, aeroportos e indústrias. “Dessa forma, minimizará a presença de barulhos no futuro”, aponta. Após os questionamentos, analise os seguintes aspectos:

Solo

Contrate uma empresa de sondagem para fazer a análise. “Todo terreno tem suas peculiaridades e, geralmente, é formado por mais de um tipo de terra. Diante dessa situação, é preciso fazer a checagem da superfície para minimizar gastos com a fundação”, explica o arquiteto paulistano.

Água, esgoto e luz

Toda a infraestrutura deve ser executada durante a obra de acordo com o projeto executivo e profissionais especializados. Normalmente, é reservada uma ligação provisória durante a execução do projeto e, após a finalização, é feita a solicitação nos órgãos competentes para a ligação definitiva. Confira também se o local conta com estrutura para a ligação de água e luz e se possui rede pública de esgoto.

Topografia

Com três opções – plano, em aclive ou declive -, o lote poderá ser aproveitado pelo arquiteto conforme suas condições naturais. “Terrenos em aclive proporcionam construções com paisagens deslumbrantes”, observa Macedo. Contudo, vale lembrar que é possível transformar um lote acidentado em plano, porém exigirá um custo mais alto.

Dicas para a boa compra

Encontrado o terreno aparentemente perfeito, verifique junto à prefeitura os seguintes itens e questione:

1- O que é permitido construir?

2- A área é de reserva ambiental?

3- Está embargada pela defesa civil?

4- Está em processo de desapropriação?

5- Se o terreno for de loteamento, procure saber se já está aprovado na prefeitura e se não há pendências como, por exemplo, de infraestrutura;

6- Procure saber se está registrado no nome de quem está vendendo. Caso não esteja, precisará solicitar escrituras anteriores e, provavelmente, terá de pagar uma taxa para regularizar a situação;

7- Se o solo estiver coberto de mato, solicite ao vendedor o corte para melhor avaliação das características da área;

8- Por último, verifique se o terreno apresenta demarcações bem definidas em campo, pois após a compra receberá uma planta com medidas e ângulos assinada pelo responsável técnico que efetuou o levantamento topográfico.

Documentação em dia

Considerada a parte mais burocrática, é preciso solicitar ao vendedor todos os documentos listados abaixo para a realização de uma compra tranquila e sem nenhum prejuízo.

• Certidão negativa de débito de Imposto, Predial e Territorial Urbano (IPTU);

• Certidão Vinterária que contém o histórico dos 20 anos e informações de vendas anteriores, penhora ou hipoteca;

• Consulte nos fóruns da cidade a Certidão dos Distribuidores Forenses (Cíveis, Fiscais e Justiça Federal);

• Certidão de Ônus Enfitêuticos;

• Certidão de Ônus Reais do Registro de Imóveis;

• Cópia da Escritura Pública e Registro de Imóveis;

• Certidão do Registro Geral de Imóveis (RGI);

• Averbação das obras existentes no terreno.

Negócio fechado

Com toda a documentação correta e sem erros, o próximo passo é contratar um advogado para redigir o contrato de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel apresentando tudo que foi discutido e decidido entre as partes envolvidas. Fique atento se o valor, a forma de pagamento, os reajustes e a descrição do objeto de compra estão descritos.

Durante essa etapa não esqueça de reservar recursos para as despesas com o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Com todos os documentos em mãos, procure o Cartório de Registro de Imóveis e registre a escritura. Para finalizar, faça a transferência do lançamento de IPTU para seu nome.

Corte legal

Para a realização de poda ou retirada de árvore é fundamental que seja realizada uma solicitação à prefeitura e aos órgãos competentes como o Departamento Estadual de Proteção de Recursos Naturais (DEPRN). “Os documentos exigidos dependem da legislação municipal”, diz Gonçalves.

Aberto o procedimento, é feita uma vistoria por técnicos que avaliarão as condições biológicas da árvore, assim como as interferências na arquitetura ou nas edificações do entorno. “No caso de concessão da autorização, o próprio órgão administrativo fará a execução”, completa Gonçalves.

Calçadas

Devem ser preservadas e cuidadas pelos moradores. Algumas prefeituras determinam normas de conforto e segurança que precisam ser colocadas em prática. Cada município estabelece os materiais para o piso e devem garantir a segurança dos pedestres.

Muro

Dividido com o vizinho, ele não deve desrespeitar o código de obras do município. “O primeiro passo é certificar-se por meio da escritura quais são as dimensões do terreno para que seja construído dentro dos limites do seu lote”, recomenda a arquiteta Estela Pinheiro, do escritório HE Arkitektura, do Rio de Janeiro, RJ. De acordo com ela, não é necessário que sejam construídos em conjunto com os vizinhos, pois cada proprietário deve fazer o seu muro a qualquer tempo.

Sem discussões e com a proteção construída de forma segura e consciente, o arquiteto Rogério Makssur, de Conceição do Rio Verde, MG, sugere que a altura seja a mesma do vizinho. “Assim criará uma elegância estética e evitará aquelas faixas de muro acima do seu”, indica o arquiteto. Segundo ele, cada um dos lados do muro fica sob a responsabilidade do proprietário, sendo que ele deve arcar com a manutenção e preservação do elemento.

Fique atento!

Vencendo obstáculos

Se o terreno dos seus sonhos é bem pertinho da praia ou próximo da natureza e você está com medo de construir num solo encharcado ou íngrime, não desanime! Contrate um profissional capacitado e vá em frente. “O ideal é que as condições sejam percebidas antes da compra, pois cada uma poderá direcionar, impor ou até restringir soluções para o projeto”, conta o arquiteto Lami Buccolo, de São Paulo, SP.

Quando o solo for argiloso, os profissionais explicam que a fundação tem de ser profunda, geralmente com estacas, tubulões ou caixões. Nesse caso, prefira estruturas leves para não sobrecarregar o projeto.

Tratando-se de terreno arenoso, a fundação pode ser rasa, com sapatas, blocos ou radier. É necessário fazer o correto escoamento da água das chuvas. “Isso evita que a fundação receba umidade”, justifica o arquiteto André Eisenlohr, de São Paulo, SP.

Com cuidados redobrados, a dica para terreno acidentado é projetar em diferentes patamares e dividir o programa em andares para evitar movimentação de terra e a construção de muros de arrimo. “Essa alternativa aumenta o custo da obra e os riscos de problemas com a fundação e a contenção da terra”, diz Eisenlohr.

Para o aproveitamento, o ideal é deixar a casa apoiada sobre pilotis. “É muito importante que a estrutura seja leve para que a fundação suporte seu peso”, recorda Buccolo.

O arquiteto Ricardo Viggiani, de Ubatuba, SP, diz que nesses terrenos deve-se redobrar o cuidado com as águas da chuva. “É necessário desviá-la das construções com drenagens”, indica.